De woningmarkt loopt over. Het aantal inwoners stijgt en door de oorlog in Oekraïne stijgt ook het aantal vluchtelingen in Nederland. Er bestaan lange wachtlijsten. Op het nieuws is regelmatig te zien dat asielzoekers hebben moeten slapen op stoelen in het asielzoekerscentrum Ter Apel, omdat er te weinig ruimte is. De vraag naar de bouw van (meer) sociale huurwoningen neemt daardoor toe. Kunnen gemeenten op de bouw van die sociale huurwoningen aansturen en zo ja, welke bevoegdheden hebben zij daarvoor?
Het antwoord op de vraag ‘kan het?’ is eenvoudig. Gemeenten kunnen aansturen op de bouw van sociale huurwoningen. Het antwoord op de vraag ‘hoe?’ behoeft meer tekst en uitleg. Gemeenten hebben zowel publiekrechtelijke- als privaatrechtelijke bevoegdheden om aan te sturen op de bouw van sociale huurwoningen. In dit artikel zet ik deze bevoegdheden uiteen. Er wordt uitsluitend stilgestaan bij de bouw van sociale huurwoningen. Het artikel ziet niet op reeds bestaande sociale huurwoningen.
Publiekrechtelijke bevoegdheden sociale huurwoningbouw
Huidige wet- en regelgeving
Op grond van de Wet ruimtelijke ordening hebben gemeenten de bevoegdheid om in een bestemmingsplan vast te leggen hoe de gronden in hun gemeente worden gebruikt en bebouwd. Gemeenten kunnen in het bestemmingsplan vastleggen welk percentage van de woningen binnen het plangebied – waarop het bestemmingsplan ziet – in de sociale huurwoningbouw moet vallen. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) kunnen gemeenten in een bestemmingsplan regels over het aantal en de situering van sociale huurwoningen vastleggen. Gemeenten kunnen de instandhouding van deze sociale huurwoningen na ingebruikname van de sociale huurwoning verzekeren voor bepaalde doelgroepen. Dat gebeurt door een doelgroepenverordening vast te stellen. In deze doelgroepenverordening kunnen tevens huurprijsgrenzen c.q. prijs-/kwaliteitsregels en instandhoudingstermijnen worden opgenomen. Voor gemeenten bestaat de verplichting om de sociale huurwoning voor ten minste tien jaar beschikbaar te doen houden voor de in de doelgroepenverordening bepaalde doelgroep.
Regels na inwerkingtreding van de Omgevingswet en het programma ‘Een thuis voor iedereen’
De datum voor inwerkingtreding van de Omgevingswet is vastgesteld op 1 januari 2023. Met inwerkingtreding van deze wet, zal de regeling in het Besluit ruimtelijke ordening worden opgenomen in artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Anders dan in de huidige situatie het geval is, moeten gemeenten op grond van artikel 5.161c Bkl de betreffende regels vastleggen in een omgevingsplan en dus niet langer in een doelgroepenverordening. Dat betekent echter niet dat met de inwerkingtreding van de Omgevingswet de grondslag aan de doelgroepenverordening komt te vervallen. Op grond van artikel 8.2.15a (nieuw) Invoeringsbesluit Omgevingswet blijft een vastgestelde doelgroepenverordening van kracht na inwerkingtreding van de Omgevingswet tot uiterlijk een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Gedoeld wordt hiermee op eind 2029, het tijdstip waarop het omgevingsplan aan alle eisen van de Omgevingswet moet voldoen. Met het programma ‘Een thuis voor iedereen’ van Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) komt wellicht verandering in de bevoegdheden van gemeenten en trekt het rijk de bevoegdheden (meer) naar zich toe. Minister De Jonge streeft er volgens het programma onder andere naar dat gemeenten toegroeien naar ten minste 30% sociale huurwoningen per gemeente en dat corporaties tot en met 2030 in totaal 250.000 nieuwe sociale huurwoningen bouwen. Hij is voornemens om daarvoor nieuwe wet- en regelgeving in te voeren. Zo bereidt het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een wetsvoorstel voor dat vastlegt hoe het rijk regie kan voeren over het volkshuisvestingsbeleid (Wet versterken regie volkshuisvesting).
Privaatrechtelijke bevoegdheden sociale huurwoningbouw
Gemeenten hebben ook op privaatrechtelijke gronden mogelijkheden bij het bepalen van het aantal sociale huurwoningen bij nieuwbouw of transformatieprojecten. Zo kunnen gemeenten in een zogenaamde anterieure overeenkomst tussen de gemeente en een private partij (bijvoorbeeld een woningcorporatie) bestemmings- en gebruiksvoorwaarden vastleggen ten aanzien van het door de private partij te realiseren bouwplan op een perceel. Deze voorwaarden zien bijvoorbeeld op het aantal en het type te bouwen sociale huurwoningen, de afmetingen en de instandhoudingstermijn van de sociale huurwoning. Daarnaast kunnen gemeenten in zogenaamde gronduitgifteovereenkomsten (wanneer de gemeente grondeigenaar is van de uit te geven grond) of in de erfpachtvoorwaarden voornoemde bestemmings- en gebruiksvoorwaarden opnemen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de mogelijkheid om het gebruik van grond in het kader van een bestemmingsplan te regelen, niet in de weg staat aan het opnemen van dergelijke bepalingen. Desalniettemin zijn gemeenten te allen tijde verplicht zich te houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (bijvoorbeeld het verbod van détournement de pouvoir). Het privaatrechtelijk optreden van gemeenten mag niet leiden tot het op onaanvaardbare wijze doorkruizen van de publiekrechtelijke regelingen. Conclusie In dit artikel is uiteengezet of en hoe gemeenten invloed kunnen uitoefenen op de bouw van sociale huurwoningen. Gebleken is dat gemeenten zowel publiekrechtelijke- als privaatrechtelijke bevoegdheden hebben om deze invloed uit te oefenen. Gelet op de thans vastgestelde beleidsvoornemens met betrekking tot sociale woningbouw, is het maar de vraag of de huidige en al geplande wettelijke bevoegdheden voldoende zijn om die voornemens te realiseren. Dat kan de reden zijn voor minister De Jonge om de invloed van het Rijk (en gemeenten) verder uit te (gaan) breiden.
Lees meer over:
