Veel kopers van appartementen zijn niet bekend met het appartementsrecht. Dat komt bijvoorbeeld omdat zij voordien nog niet eerder een eigen woning hadden, of omdat de vorige woning een grondgebonden woning in eigendom was. Alvorens een appartement aan te schaffen, is het goed om te weten, dat er voor appartementseigenaren andere regelgeving van toepassing is dan wanneer u een grondgebonden woning in eigendom koopt. Een eerste kennismaking is daarom op zijn plaats.
Het appartementsrecht is geregeld in een bijzondere wettelijke regeling te vinden in artikel 5:106 en verder van het Burgerlijk Wetboek. De belangrijkste verschillen ten opzichte van eigendom van een huis zijn dat u mede-eigenaar wordt van het gebouw waarin het appartement zich bevindt, dat u het uitsluitend gebruiksrecht heeft van een gedeelte van het gebouw, uw woning, en dat u het recht op medegebruik heeft van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw volgens de bestemming daarvan. Dat laatste komt er kort gezegd op neer dat u gebruik mag maken van de gezamenlijke trappen, hallen, galerijen et cetera. Overigens is het ook mogelijk, dat ook niet gestapelde woonvormen worden gesplitst in appartementsrechten. Zo kunnen bijvoorbeeld aan kavels grond in een recreatiepark, recreatiewoningen, boxen in jachthavens of zelfs hele woonwijken in de vorm van appartementsrechten worden verkocht. Verder komt splitsing appartementsrechten in elke denkbare omvang voor: van boven- en benedenwoning tot woontorens van meer dan 100 meter hoog. Zodra sprake is van splitsing in appartementsrechten, is het appartementsrecht er op van toepassing.
Splitsing in appartementsrechten
Hoewel er ook andere vormen denkbaar zijn zoals een coöperatie of een woonvereniging, wordt in de meeste gevallen een gebouw gesplitst in appartementsrechten. Die splitsing wordt geregeld in een zogeheten akte van splitsing. Daarin wordt het gebouw verdeeld in een aantal appartementen. Appartementsrechten kunnen volgens de akte van splitsing verschillende bestemmingen hebben. Zo is het mogelijk dat in een gebouw naast woonappartementen ook winkels, parkeerplaatsen en bergingen als appartementsrechten worden aangeduid.
Hoofd- en ondersplitsing
Vaak wordt worden wat grotere gebouwen onderverdeeld in een zogeheten hoofdsplitsing en ondersplitsing. Denkbaar is bijvoorbeeld, dat een complex dat bestaat uit woonverdiepingen, winkelruimtes en een parkeergarage wordt ondergesplitst in drie (onder-) Verenigingen van Eigenaren (VvE), te weten een VvE woningen, een VvE winkels en een VvE parkeren. De reden daarvan is dat de ondersplitsingen een eigen administratie, beheer en onderhoud kunnen voeren voor die delen van het gebouw, die uitsluitend voor een bepaalde categorie appartementen van belang zijn. Denk bijvoorbeeld aan de lift die uitsluitend de woningen ontsluit. De winkeliers betalen niet mee aan het onderhoud daarvan. Omdat de lift gemeenschappelijk is in de ondersplitsing woningen. Adersom zullend e bewoners van de woonappartementen niet hoeven bijdragen aan het elektraverbruik en de installaties ten behoeve van de winkels. Het spreekt voor zich dat de eigenaren van de woonappartementen daar geen belang bij hebben.
Akte van splitsing
In de akte van splitsing kunt u lezen welk appartement van u is. De appartementen hebben zogeheten indices. Een appartementsindice is het nummer van uw woning. Bij de omschrijving van het appartementsrecht is tevens bepaald welk breukdeel uw appartement uitmaakt van het geheel. Het breukdeel wordt doorgaans vastgesteld op basis van de inhoud, het aantal vierkante meters vloeroppervlak of de waarde van uw appartement. Het totaal van de breukdelen is het hele gebouw. Op die manier is het mogelijk dat de grotere appartementsrechten, bijvoorbeeld penthouses of winkelruimtes ook navenant grotere breukdelen in de splitsing hebben dan overige appartementsrechten. Aan de breukdelen is zijn de bijdrageverplichting in de exploitatiekosten van het gebouw verbonden. Zo betaalt iedere eigenaar naar rato van diens breukdeel mee in de totale kosten van beheer en instandhouding van het gebouw.
Vereniging van Eigenaren
Behalve breukdelen met bijbehorende verplichtingen hebben alle appartementseigenaren stemrecht in de Vereniging van Eigenaren. De Vereniging van Eigenaren is een vereniging die wordt opgericht op het moment dat het gebouw gesplitst wordt in appartementsrechten. Om er voor te zorgen dat het beheer en onderhoud van het gebouw goed geregeld wordt heeft de wetgever het lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaren voor alle bewoners verplicht gesteld. Dat wil zeggen dat u zolang u eigenaar bent van het appartement u tevens, van rechtswege, lid bent van de Vereniging van Eigenaren. Dat lidmaatschap kunt u niet opzeggen. De Vereniging van Eigenaren is belast met het beheer en het onderhoud van het gebouw en zal daarvoor een begroting en een jaarrekening vaststellen. De kosten die de VvE maakt bij de uitoefening van haar taken worden volgens de hiervoor vermelde breukdelen omgeslagen over alle appartementseigenaren. U bent verplicht deze verenigingsbijdragen, die ook wel servicekosten worden genoemd, te voldoen.
Statuten
Hoewel de Vereniging van Eigenaren een bijzondere, wettelijke vereniging is wordt ook deze vereniging beheerst door statuten. In de statuten is opgenomen dat de algemene ledenvergadering de meest belangrijke beslissingen neemt. Dat ligt voor da hand, want uiteindelijk beslissen de eigenaren gezamenlijk over wat er met hun gebouw gebeurt. De algemene ledenvergadering besluit met volstrekte meerderheid van stemmen, dat wil zeggen de helft van het aantal uit te brengen stemmen plus één. Voor sommige onderwerpen, zoals het wijzigen van de akte van splitsing, is een zogeheten gekwalificeerde meerderheid vereist. In dat geval moet bijvoorbeeld 4/5 van de leden voor stemmen. Bij het uitbrengen van de stemmen moet de akte van splitsing geraadpleegd worden. is daarin niets geregeld over stemverhoudingen, dan heeft iedere appartementseigenaar één stem in de vergadering. Vaak zijn echter de stemmen gekoppeld aan de omvang van het breukdeel: hoe groter breukdelen, hoe meer stemmen aan het appartement verbonden zijn. Zo kan het gebeuren, dat bepaalde ‘zware’ appartementen weliswaar numeriek in de minderheid zijn, maar vanwege het aantal stemmen dat zij hebben toch de meerderheid kunnen krijgen inde vergadering.
Besluiten van de VvE
Besluiten die de Vereniging van Eigenaren neemt zijn bindend voor elke appartementseigenaar, ook al bent u het er niet mee eens. U kunt tegen besluiten gedurende één maand nadat u daarvan op de hoogte bent een verzoek tot vernietiging daarvan indienen bij de kantonrechter indien u van mening bent dat het besluit onredelijk is of in strijd met de statuten tot stand gekomen is. vaak worden besluiten van de VvE voorbereid door het bestuur van de VvE. De vergadering wordt voorgezeten door de voorzitter van de vergadering, niet te verwarren met de voorzitter van het bestuur. Vaak is de bestuurder een professionele partij, aan wie het bestuur en beheer van de VvE is uitbesteed. Met name bij grotere complexen is de continuïteit van de VvE meestal gediend met het uitbesteden van het beheer.
Reservefonds
Met ingang van 1 mei 2008 zijn alle VvE’s verplicht een reservefonds te houden voor groot onderhoud van het gebouw. De beslissing om een reservefonds in te stellen rust bij de leden van de VvE. Omdat zij daartoe verplicht zijn, is verdedigbaar, dat de minderheid die zich geconfronteerd ziet met een weigerende meerderheid, toch in staat moet worden geacht om – desnoods via de rechter - het instellen van een reservefonds af te dwingen. Tot wel percentage van het onderhoud gereserveerd moet worden zegt de wet echter niets. Ook eist de wet niet dat een zogeheten meerjaren onderhoudsplanning wordt gemaakt en vastgesteld door de VvE. Dat is echter wel zeer aan te bevelen, omdat aan de hand daarvan een reële inschatting kan worden gemaakt van de totale te verwachten onderhoudskosten voor de komende jaren. Daarop kan vervolgens een adequate reservefondsbijdrage worden vastgesteld.
Belangrijke verschillen met een koopwoning
Al deze regelgeving geldt uiteraard niet als u de eigendom van een eengezinswoning overgedragen krijgt. Dan bent u zelf volledig verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van uw woning. Het bewonen van een appartement heeft zo een extra dimensie, waarvan het goed te weten is dat deze bestaat alvorens u de keuze voor aankoop van een appartementsrecht.
Lees meer over: